Частина II · Модулі П1–П5 [Розширення]
Стадія 0. Передпроєкт
Вартість об'єкта визначається до будівництва — коли ще нічого не намальовано. Тут запит перетворюється на оцінку з діапазоном, обґрунтуванням і рішенням, зафіксованим у воротах.
П1. Запит і вихідні дані
| Запит | Замовник | Кадастровий номер | Площа ділянки | Дата | Статус |
|---|---|---|---|---|---|
| ЗП-041 | ТОВ «Агропром-Захід» | 4610136600:04:001:0087 | 1,24 га | 26.02.2026 | У роботі |
| ЗП-042 | ТОВ «Стальпром» | 4610136300:02:005:0011 | 0,86 га | 11.08.2026 | Вихідні дані |
Аналіз вихідних даних
Агент 14| Тип | Знахідка | Вплив | Критичність |
|---|---|---|---|
| Обмеження | Слабкі ґрунти — потрібне підсилення основ | +2,4 млн | висока |
| Обмеження | Охоронна зона газопроводу по західній межі | +0,9 млн | висока |
| Комплектність | Бракує ТУ на водовідведення | ризик строку | середня |
| Строк дії | ТУ на електропостачання діють до 12.11.2026 | — | низька |
| Прихована витрата | Знесення тимчасових споруд на ділянці | +0,4 млн | середня |
Агент 14
Дві з трьох знахідок зазвичай виявляються вже на будівництві й коштують мільйони. Комплект вихідних даних неповний: бракує ТУ на водовідведення.
П2. Концепція і варіанти
| Варіант | Опис | CAPEX, млн | Строк, міс | OPEX, млн/рік | Рішення |
|---|---|---|---|---|---|
| К-1 | Одноповерховий, прольот 24 м | 112,8 | 11 | 4,2 | обрано |
| К-2 | Двоповерховий, прольот 18 м | 126,4 | 13 | 3,6 | відхилено |
П3. Укрупнена оцінка вартості
Агент 13 · оцінка до проєктуНижня межа
103,5 млн
Базова оцінка
112,8 млн
±15–40 % на цій стадії
Верхня межа
128,6 млн
| Аналог | Об'єкт | Рік | Уд. вартість, тис/м² | Релевантність | Чому саме він |
|---|---|---|---|---|---|
| ОБ-002 | Складський комплекс, 5 100 м² | 2023 | 22,4 | Схожа каркасна схема, ті ж ґрунти | |
| ОБ-006 | Виробничий цех, 4 200 м² | 2024 | 24,1 | Ближчий за призначенням, більше мереж | |
| ОБ-009 | Склад класу B, 5 600 м² | 2025 | 22,9 | Актуальні ціни, простіший благоустрій | |
| ОБ-004 | Термінал, 3 900 м² | 2023 | 25,6 | Дорожчі фундаменти — палі |
Агент 13
Рекомендований резерв на ризики — 8.5 % за статистикою відхилень по схожих об'єктах. Ширина діапазону визначається браком даних по фундаментах і зовнішніх мережах.
| Стаття | Історична помилка | Попередження |
|---|---|---|
| Фундаменти | +18 % | Історично найбільша помилка оцінки |
| Зовнішні мережі | +12 % | Недооблік перенесення мереж |
| Земляні роботи | +9 % | Водозниження не закладається |
П4. ТЕО та інвестиційна модель
| Сценарій | NPV, млн | IRR, % | Окупність, років |
|---|---|---|---|
| Песимістичний | 18,2 | 12,4 | 8,9 |
| Базовий | 41,6 | 19,1 | 6,2 |
| Оптимістичний | 63 | 24,8 | 4,9 |
| Фактор | Зміна | Вплив на NPV, млн |
|---|---|---|
| Вартість будівництва | +10 % | -12,4 |
| Ставка оренди | −10 % | -15,8 |
| Строк будівництва | +2 міс | -4,1 |
| Вартість фінансування | +2 п.п. | -7,6 |
П5. Ворота і перехід у проєкт
Ворота G2 · ТЕО → Проєктування
Інвестиційна модель показує прийнятну дохідність. Обрано варіант К-1.
Структура WBS укрупненої оцінки успадковується всіма наступними станами вартості (ФВ-П5.03).